A megváltás előtt

Érdemes megállapodni a per helyett

2009. november 16.
„Öt évvel ezelőtt, édesapám halálát követően testvéremmel megörököltük a szülői ház felének tulajdonjogát. Édesapánk halála óta testvérem és édesanyám közösen használták az ingatlant, sajnos azonban az idén édesanyánk is elhunyt. A testvérem azóta egyedül használja az egész ingatlant, és elzárkózik az engem illető rész kifizetésétől és az ingatlan értékesítésétől egyaránt. Azt mondja, ő van birtokon belül, és úgy sem tehetek ellene semmit. Létezik, hogy igaza van?”

Nincs igaza a testvérének, és amennyiben nem tudnak semmilyen formában egymással megállapodni, akkor ön bírósághoz fordulhat, kérve a közös tulajdon megszüntetését. Javasolom, hogy próbáljanak megállapodni a testvérével, hiszen mind időben, mind pénzben komoly ráfordítást jelentene mindkettőjük számára a pereskedés.

A közös tulajdon leggyakrabban a felek szabad akaratából, közös szándék alapján jön létre. Az idézett kérdésből is kiderül azonban, hogy a közös tulajdon valamilyen kényszerűség folytán (pl. öröklés) is kialakulhat, amely bizony esetenként egyik vagy másik tulajdonostárs részére több bosszúságot, mint előnyt okoz. Előfordulhat viszont az is, hogy noha közös elhatározásból alakul ki a közös tulajdon, azonban a felek életviszonyaiban olyan változások következnek be, amelyek miatt szükségessé válik a közös tulajdon megszüntetése (pl. a házasság felbomlik). A közös tulajdon megszüntetésére minden tulajdonostársnak alanyi joga van, azt végső soron bíróság előtt is követelheti. Erről a jogáról érvényesen senki sem mondhat le. A közös tulajdon legkönnyebben megállapodással szüntethető meg, elsődlegesen a dolog természetbeni megosztásával. A gyakorlatban azonban előfordulhat, hogy ez a megosztás nem lehetséges (pl. személygépkocsi, vagy egy ingatlan esetében a helyi adottságok miatt). Amennyiben nem sikerül megállapodásra jutni, a bíróság perben szünteti meg a közös tulajdont. A bíróság a közös tulajdon megszüntetése során a törvényben meghatározottak szerinti sorrendben jár el. Először megpróbálja természetben megosztani. Amennyiben ez nem lehetséges, a dolgot a bíróság ellenérték fejében egy vagy több tulajdonostárs tulajdonába adja illetőleg a közös tulajdont értékesítik, és a befolyó vételárat alapvetően a tulajdonostársak között tulajdoni arányuknak megfelelően felosztják. A per során a bíróság nincs kötve a közös tulajdon megszüntetését kezdeményező fél kérelméhez, attól eltérő megszüntetési módot is elrendelhet. Egy lényeges kötöttség van: olyan megszüntetési módot nem alkalmazhat, amelyik ellen valamennyi tulajdonostárs tiltakozik.

Ha tehát ez lehetséges, és nem jár egyik tulajdonos társ érdekeinek sérelmével sem, valamint nem okoz jelentékeny értékcsökkenést, vagy nem akadályozza a rendeltetésszerű használatot, akkor érdemes a természetbeni megosztást választani. Ha tehát a közös tulajdonban lévő ingatlan méreteinél fogva alkalmas a megosztásra, akkor ezt a tulajdoni arányoknak megfelelően szét lehet választani és az ingatlan-nyilvántartásba két önálló ingatlanként lehet bejegyeztetni.

A mindennapi életben azonban gyakran előfordul az is, hogy a természetbeni megosztásra nincs lehetőség, ilyen esetben a bíróság dönthet úgy, hogy a közös tulajdonban levő dolgot vagy annak egy részét megfelelő ellenérték fejében egy, vagy több tulajdonos társ tulajdonába adja. Ezt a köznyelv a tulajdoni hányad magához váltásának nevezi. Ilyen megoldás esetén mindig szükséges, hogy ehhez a tulajdonjogot megszerző tulajdonostárs beleegyezzen, hiszen senki sem kényszeríthető akarata ellenére tulajdon szerzésre. Kivétel ez alól, ha a tulajdonostárs az ingatlanban bent lakik, mivel akkor magához váltásra beleegyezése nélkül is kötelezhető. Nagyon fontos, hogy ilyen esetekben is vizsgálni kell: a bent lakó a megfelelő ellenértéket méltányos érdekeinek sérelme nélkül képes e megfizetni, hiszen ha erre egyszerűen nem képes, akkor nyilvánvalóan ezt a megszüntetési módot nem lehet alkalmazni. A mindennapi gyakorlatban az ingatlanok tekintetében ez a leggyakoribb módja a közös tulajdon megszüntetésének. Ebben az esetben a bíróság meghatározza azt a vételárat, amelyet a magához váltásra kötelezett tulajdonos társnak meg kell fizetnie. Megváltási ár meghatározása a bírói gyakorlat szerint a közös tulajdon megszüntetésének időpontjában fennálló forgalmi érték alapján történik, amely a per során beszerzésre kerülő ingatlanforgalmi szakvélemény alapján kerül megállapításra.

További módja a közös tulajdon megszüntetésének az, amikor a közös tulajdonban álló dolgot értékesítik, és a befolyt vételárat a tulajdonos társak között tulajdoni arányoknak megfelelően megosztják. Az értékesítéskor mindegyik tulajdonostársat elővásárlási jog illeti meg. Amennyiben az értékesítést a bíróság rendeli el, akkor az árverés útján történik. A legkisebb árverési vételár mértékét a bíróság az ítéletében határozza meg.
 
Dr. Kéri András ügyvéd
(Kéri Ügyvédi Iroda, Monor, 30/931-6242)
Címkék: Dr. Kéri András ügyvéd

« vissza

Kapcsolódó cikkek:

Legolvasottabb cikkeink:

Hozzászólások (0 db)

Új hozzászólás
Új hozzászólás írásához kérjük lépjen be, vagy regisztráljon!


Jelszóemlékeztető
Regisztráció