Közös lónak...

Enyém és tiéd

2009. október 19.
„Tíz évvel ezelőtt elváltam, elköltöztem, és újra férjhez mentem. Az első férjemmel közös lakásunkba, két évvel ezelőtt visszaköltözött a fiam az élettársával. Tavaly meghalt a volt férjem és a fiam örökölte a fél házát, aminek a másik fele még mindig az én tulajdonom. Sajnos, én egy éve egyedül élek és szerettem volna visszaköltözni a fél házamba, de kénytelen vagyok albérletben lakni, mert a fiam nem enged be a most már vele közös házamba. Ez egy nagy ház, amit meg lehetne osztani, ugyanis három lakószoba van benne. Mindent visszautasít, a házunkba nem enged be, fizetni nem akar, pedig az egész házat használja, és megvenni sem akarja az én részemet. Mit tehetek?”

Sajnálatos módon ez a kérdés is jól példázza, hogy bizony gyakran „közös lónak túros a háta”. Ön mindarra jogosult lenne, amit a fia nem hajlandó megtenni, és amitől elzárkózik.

Mindenekelőtt azonban vegyük sorba a közös tulajdonra vonatkozó leglényegesebb szabályokat és azok jellemzőit. Közös tulajdon keletkezhet ingóságon és ingatlanon egyaránt. Létre jöhet a felek szabad elhatározásából (pl. a házastársak közösen vásárolnak egy házat), de kialakulhat kényszerűségből is (ld. a kérdésben leírtakat, vagyis öröklés útján). A közös tulajdon alapvető jellemzője, hogy az egyes tulajdonostársakat megillető jogok és kötelezettségek általában, elsősorban (szinte majdnem teljes egészében) a tulajdoni arányokhoz igazodnak. A közös tulajdon lényege, hogy mindegyik tulajdonostárs jogosult például az ingatlan egészének a közös birtoklására és használatára. Ezt a jogát azonban senki sem gyakorolhatja a többi tulajdonostársa rovására, tehát azok jogait, és törvényes érdekeit nem sértheti. Önmagában az a tény, hogy az ingatlant a tulajdonostársak természetben megosztották, jogi értelemben nem jelenti feltétlenül a közös tulajdon megosztását. A tényleges használat során a tulajdonostársak az egymással kötött megállapodás alapján az elkülönített részek tekintetében gyakorolják a jogaikat, és viselik azoknak a terheit. Főszabályként a közös tulajdonnal kapcsolatos kérdésekben a tulajdonostársak szótöbbséggel határoznak, és őket a tulajdoni hányaduk arányában illeti meg a szavazati jog. Ha tehát fele-fele arányú a tulajdoni hányad egy ingatlan vonatkozásában, akkor egyik fél sem teheti meg, hogy önkényesen, egyoldalúan egymaga határozza meg az ingatlan használatának mikéntjét, abból a másik tulajdonost kitiltsa. Annak azonban nincs semmi akadálya, hogy a felek ezekben a kérdésekben megállapodjanak, és akár a tulajdoni arányoktól eltérő mértékben határozzák meg a tényleges használat mikéntjét. Ismét hangsúlyozom azonban, hogy ez csak közös megállapodáson alapulhat. A közös tulajdonnal kapcsolatos kérdésekben általában elegendő szóban megállapodni, de pl. ingatlanok esetében különösen célszerű ezt írásba is foglalni. Ezt a megállapodást (szerződést) később sem lehet önkényesen, egyoldalúan a másik fél rovására megváltoztatni, a módosítás is csak közös és egyező akarattal lehetséges. Vannak azonban olyan kérdések a közös tulajdon mindennapi használata során, amelyeknél a tulajdonos társak egyhangú döntése szükséges. Ilyen pl. az ingatlan egészének az eladása vagy megterhelése. Mint említettük, a tényleges használat során a tulajdoni arányoktól megegyezés esetén el lehet térni. Ebben az esetben viszont a ténylegesen nagyobb mértéket használó tulajdonostárs a többlet használatért díjat köteles fizetni a tulajdonos társa részére (amennyiben igényt tart erre). A fizetendő díj mértékét és összegét nem feltétlenül csak a tulajdoni arány nagysága határozza meg, hanem azt a tényleges használatot befolyásoló összes körülmény figyelembe vételével kell megállapítani (pl. használt helyiségek száma, szobák beosztása, elhelyezkedése, műszaki állapota, stb.)

Általános jogi alapelv és szabály, hogy a saját tulajdonával (tulajdon részével) mindenki szabadon rendelkezik. Itt is érvényes azonban, hogy az általános szabályok alól vannak bizonyos esetekben kivételek és olyan korlátozó szabályok, melyek mások érdekeit védik. Jelen esetben ezek a többi tulajdonostársat megillető un. előjogok, amelyek a következők: az elővásárlási-, az előbérleti- és az előhaszonbérleti jog. Ez azt jelenti, hogy ha valaki a tulajdoni hányadát el akarja adni, bérbe vagy haszonbérletbe kívánja adni, akkor ennek a lehetőségét előzetesen a tulajdonostárs(ak) részére fel kell kínálni, a tervezett eladási, bérbeadási, haszonbérbeadási áron.

Amennyiben a felsorolt leglényegesebb szabályok valamelyikét egy vagy több tulajdonostárs nem tartja be, akkor az, aki ezt a magatartást magára nézve sérelmesnek tartja, bírósághoz fordulhat. Itt és most is hangsúlyozom azonban, hogy mindig hamarabb vezet eredményre, ha mindenki jóhiszeműen és a rendeltetésének megfelelően gyakorolja a jogait, illetve tesz eleget a kötelezettségeinek. Sajnálatos módon azonban egyeseknek szükségessé válik (válhat) a közös tulajdon megszüntetése. Miután a közös tulajdon általában (néhány, jogszabályi rendelkezésen alapuló kivételtől eltekintve!) a felek szabad akaratából alakul ki, így annak fenntartására sem lehet senkit kényszeríteni. A következő számunkban ezt a témát járjuk körbe.
 
Dr. Kéri András ügyvéd rovata
(Kéri Ügyvédi Iroda, Monor, 30/931-6242)
Címkék: Dr. Kéri András ügyvéd

« vissza

Hozzászólások (0 db)

Új hozzászólás
Új hozzászólás írásához kérjük lépjen be, vagy regisztráljon!


Jelszóemlékeztető
Regisztráció