Mi az erősebb?

A tulajdonjog és haszonélvezeti jog

2009. július 14.
„Férjemmel 20 évvel ezelőtt vásároltunk egy lakást közösen, szülői támogatással. Ekkor a szüleim nevére haszonélvezeti jog került bejegyzésre, és kb. 2 évvel ezelőtt megözvegyült édesanyám odaköltözött hozzánk. Sajnos, férjemmel válófélben vagyunk, és el akarjuk adni a lakást. A közös lakásból én már elköltöztem és ez a férjemnek is szándékában áll rövidesen. Kell-e édesanyám hozzájárulása az eladáshoz?

A válasz röviden: nem. De szükségesnek tartom hangsúlyozni, hogy ez esetben édesanyja haszonélvezeti jogával terhelten tehetik csak meg, ami gyakorlatilag azt jelenti, hogy az édesanyja mint haszonélvező továbbra is lakhatja a lakást, a vevő pedig nem. Ilyen szituációban igen nehéz vevőt találni, talán ha nem odaköltözési, hanem befektetési céllal vásárol valaki ilyen lakást. Amennyiben nem erről van szó, akkor „haszonélvezeti jogtól mentesen” csak akkor tudják eladni, ha édesanyja arról ingyenesen vagy térítés ellenében lemond, amelyből meg tudja oldani a lakhatását. Erre azonban még bírósági úton sem lehet kényszeríteni.

Nem véletlenül halljuk gyakran, hogy a haszonélvezeti jog „erősebb”, mint a tulajdonjog. Bizonyos értelemben ez így is van. A tulajdonost általában megillető legfontosabb jogok közül három tekintetében a haszonélvező még a tulajdonossal szemben is elsőbbséget élvez. A haszonélvezeti jog lényege, hogy a haszonélvező a más tulajdonában lévő ingatlant vagy ingóságot a birtokában tarthatja, használhatja és hasznosíthatja. Mindezt ingyenesen, azaz ellenszolgáltatás nélkül teheti, és ez a joga független a tulajdonos személyétől. Tehát ha a tulajdonos személyében változás áll be (pl. a tulajdonos adóssága miatt elárverezik a házat,), azzal csak a haszonélvezet gyakorlásának tűrésére kötelezett személye változik, ez a haszonélvező jogait nem érinti. Haszonélvezeti jog keletkezhet: szerződés alapján, jogszabály rendelkezése alapján, valamint bírósági vagy hatósági rendelkezés alapján. Nagyon lényeges, hogy ha a haszonélvezeti jogot ingatlanon szerződés útján kívánják létrehozni, akkor annak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése elengedhetetlen. Enélkül ugyanis maga a haszonélvezeti jog sem jön létre. A másik két esetben is szükséges az ingatlan-nyilvántartásba való mielőbbi bejegyzés, mert ennek elmaradása esetén – noha a haszonélvezeti jog már létre jött – a haszonélvezeti jogot csak az ingatlant rosszhiszeműen, vagy az ingyenesen megszerzővel szemben lehet érvényesíteni.

A haszonélvező kizárólag egy konkrét, természetes (élő) személy lehet, ami mindig az adott személyhez kötődik. Ebből következik, hogy azt másra átruházni, eladni, értékesíteni, de még örökölni sem lehet. A haszonélvező jogai olyan erősek, hogy a jogainak gyakorlását másnak át is engedheti, pl. ingyenes szívességi lakáshasználatra. Jogosult lehet akár bérbe adni is a lakást, erre azonban ellenérték (bérleti díj) fejében csak akkor van lehetősége, ha maga a tulajdonos ugyanolyan feltételekkel nem kívánja a lakást bérbe venni. Ha a tulajdonos ezzel a lehetőségével élni akar, akkor köteles ugyanezekkel a feltételekkel neki bérbe adni.

A haszonélvezőnek természetesen kötelezettségei is vannak, és mindenkor a „rendes gazdálkodás” szabályai szerint köteles a dolgot birtokolni, használni, illetve hasznosítani. Ez gyakorlatilag azt jelenti, hogy pl. az ingatlant rendeltetésszerűen köteles használni, köteles annak karbantartására, és viselni a fenntartással kapcsolatos költségeket (pl. festés). Ezenkívül, köteles viselni az ún. „közterheket” (pl. építményadó, telekadó), valamint a használattal együtt járó költségeket (közüzemi díjak stb).

Ugyanígy vannak kötelezettségei a tulajdonosnak is. A tulajdonost – a haszonélvező jogainak tiszteletben tartása mellett – terheli még az ingatlan rendkívüli javítási és helyreállítási munkálatainak elvégzése is. (pl. vihar által tönkretett tetőszerkezet javítása) Amennyiben ezt nem teszi meg, azt a haszonélvező a tulajdonos költségére elvégeztetheti, elszámolásra azonban a tulajdonos csak a haszonélvezet megszűnésekor köteles.

Annak ellenére, hogy az előzőekben felsoroltak alapján a haszonélvező jogosultságai sok tekintetben erősebbek a tulajdonosénál, ez utóbbi sem teljesen kiszolgáltatott, jogosultságai is vannak.

A tulajdonos legfontosabb jogosultsága, hogy amennyiben a haszonélvező a már említett birtoklás, a használat és hasznosítás jogával nem él (és azt másnak sem engedte át!), akkor ezeket a jogokat maga a tulajdonos is gyakorolhatja (vagyis pl. az ingatlanban csak akkor lakhat, ha a haszonélvező nem lakik ott, és azt másnak sem engedte meg). Ezen kívül jogosult ellenőrizni, hogy a haszonélvező miként gyakorolja az őt megillető jogokat. Ugyanis a haszonélvezőre nézve súlyos következményekkel járhat, ha az adott dolgot rongálja vagy álagát veszélyezteti stb.

A haszonélvezeti jog megszűnésére, értékére és annak megállapítására, továbbá a megváltásának lehetőségeire, valamint az „özvegyi jog” egyes kérdéseire a következő lapszámunkban visszatérünk.
 
Dr. Kéri András ügyvéd rovata
(Kéri Ügyvédi Iroda, Monor,30/931-6242)
Címkék: Dr. Kéri András ügyvéd

« vissza

Hozzászólások (0 db)

Új hozzászólás
Új hozzászólás írásához kérjük lépjen be, vagy regisztráljon!


Jelszóemlékeztető
Regisztráció